L'assujettissement à la TVA des SCI

La problématique de la TVA se pose à la création de la SCI. Normalement les locations vides (non meublées, sans équipements, sans installations particulières) et les terrains nus sont exonérés de TVA puisqu'il s'agit d'une activité civile comme le nom de SCI (société civile immobilière) le suggère. Bien entendu si le bailleur participe à l'exploitation commerciale du fonds de commerce, on sort du civil et il y aura nécessairement assujettissement à la TVA au taux de 20% (et à l'IS).

L'option pour la TVA est possible pour les locaux commerciaux (hors usage d'habitation donc). L'avantage pour le bailleur d'opter pour la TVA est d'encaisser de la TVA collectée sur les loyers et de pouvoir déduire celle règlée sur ses achats et charges diverses. Quand le bailleur fait construire les biens qu'il loue, il est particulièrement intéressant d'opter pour la TVA. Idem pour la SCI qui achète un terrain constructible, elle récupère la TVA payée sur l'achat du terrain.

La récupération de la TVA par la SCI qui fait de la construction est très favorable, on vient de le voir concernant les travaux immobiliers. La récupération de TVA est possible également sur l'achat immobilier. Une SCI déduit aussi de la TVA sur de la construction neuve. Toutefois le choix d'opter ou pas pour la TVA à la création de la SCI doit être scrupuleusement étudié. Même si une dénonciation de l'option pour la TVA est possible ultérieurement, les conditions de dénonciation sont strictes (à partir de la 9° année d'exercice de la SCI). Il convient de ne pas se tromper, sous peine d'être ligoté pendant de longues années.

L'activité de location relevant de la vente de services, le régime de TVA à l'encaissement s'impose. Les SCI évitent ainsi un décalage au niveau de la trésorerie. Les entreprises soumises à la TVA sur les débits doivent déclarer la TVA selon la date d'émission de la facture, or si les délais de règlement client s'allongent l'entreprise se retrouve à décaisser de la TVA qu'elle n'a pas encore collecté. C'est problématique pour la trésorerie. Les SCI échappent totalement à cette problématique car l'exigibilité est à l'encaissement.

Que signifie l'exigibilité de TVA à l'encaissement? Cela signifie que la TVA est collectée par la SCI lorsque cette dernière encaisse les loyers TTC. C'est beaucoup moins risqué pour la trésorerie puisqu'on ne déclare qu'une TVA qu'on a préalablement collecté. Lors de l'encaissement la TVA sur les loyers devient exigible, et doit être déclarée soit de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Comme déjà dit, la SCI peut déduire sur sa déclaration la TVA qu'elle verse sur ses achats et charges diverses.

Signalons que pour les locaux commerciaux aménagés (cuisine, installations diverses etc.) l'option pour la TVA est obligatoire. Même chose pour les locations assorties de prestations (réception, nettoyage des locaux, etc.). Quant aux locaux à usage d’habitation, ils sont soumis à divers dispositifs qui sortent du périmètre de cet article. Je n'aborderai pas la question de l'immobilier d'habitation, qui répond à d'autres règles et n'apporterait que de la confusion dans cet article.

Il existe plusieurs régimes d’imposition à la TVA. Les SCI qui facturent plus de 238 000€ de loyers par an (hors meublés, chambres d’hôte et gîtes ruraux) sont assujetties au régime Réel Normal. Si elles facturent en deçà de ce montant annuel, elles sont au Réel Simplifié avec déclaration annuelle et un mécanisme d'acomptes. Quant à la périodicité des déclarations de TVA, les SCI qui déclarent plus de 4000€ par an de TVA sont sur une déclaration mensuelle de TVA.

Globalement on retiendra que les SCI dont je parle dans cet article sont au régime Réel Normal Mensuel. Comme elles déclarent leur TVA chaque mois, elles évitent les problèmes de trésorerie puisqu'elles n'ont pas la tentation d'utiliser cette ressource au-delà de la période d'exigibilité. On rappelle que la TVA impacte le besoin en fonds de roulement. Le BFR est calculé selon la formule stocks + créances clients et fiscales - dettes fournisseurs, fiscales et sociales.

L'impact de la TVA sur le besoin en fonds de roulement se situe à trois niveaux: la TVA collectée est intégrée dans les créances clients, la TVA déductible est incluse dans les dettes fournisseurs, la TVA à décaisser participe de la dette fiscale. Les entreprises soumis à des déclarations trimestrielles de TVA ont besoin d'un tableau prévisionnel de trésorerie pour intégrer la TVA dans les délais de paiement accordés aux clients et les délais de paiement obtenus des fournisseurs. Avec des déclarations mensuelles comme celles des SCI dont je parle, tout est plus simple.

Omettre de déclarer la TVA dans le mois d'exigibilité engendre une pénalité de 5% du montant de la taxe due, sans parler de l'intérêt de retard. S’entourer de conseils professionnels est donc nécessaire, car la déclaration de TVA d'une SCI est affaire sérieuse qu'il faut bien anticiper. N'hésitez pas à faire des simulations, tout dépendra de votre modèle économique et des objectifs de la SCI.

Le droit français interdit aux personnes n’exerçant pas le métier d’avocat de faire du conseil d’ordre juridique, fiscal ou social. Le présent article ne sort pas du strict cadre du droit. Si vous avez des questions liées à vos cas particuliers, il est recommandé de faire appel à un conseil spécialisé. Concernant la comptabilité des SCI, l'idéal pour le gérant reste de se concentrer sur le développement de sa SCI et de confier sa comptabilité à un cabinet spécialisé.

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Aix en Provence, le 14 juin 2021

Michel Campillo
Consultant chef de projet IT
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