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L'abandon de loyer et sa comptabilisation

La comptabilisation de l'abandon de loyer CovidDans le cas général, on sait que les loyers abandonnés sur des locaux professionnels doivent être déclarés par les propriétaires bailleurs. Ces derniers n'ont pas la possibilité de diminuer leur résultat du montant de cette perte. Sous peine de redressement fiscal ils sont donc tenus de déclarer la comptabilisation d'un loyer comme s'il avait été perçu. La DGFip considérant que le bailleur assume les conséquences de l'abandon de loyer consenti, y compris les conséquences fiscales.

La crise du Covid a introduit un changement sur l'abandon de loyer et sa comptabilisation pour une période allant du 15 avril 2020 au 30 juin 2021. Les dispositions habituelles obligeant à intégrer les abandons de loyer dans le résultat d'exploitation de la SCI avec ou sans TVA ne s'appliquent pas durant cette période. Le bailleur peut donc faire un geste envers son locataire professionnel sans être taxé sur le loyer abandonné.

La comptabilisation de l'abandon de loyer dans le cadre de la crise du Covid

Attention il ne s'agit ici que des locaux professionnels tels que les espaces de coworking par exemple. Les loyers d'habitation ne sont pas concernés par la déductabilité des abandons de loyers entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021, seuls les locataires disposant de baux professionnels entrent dans le champ d'application de cette disposition. On mentionnera le cas particulier des loyers professionnels du mois de novembre 2020 qui génère un crédit d'impôt prévu par le projet de loi de finances (ce qui ne dispense pas le preneur de bail de devoir tenir compte de l'avantage dans sa déclaration).

En terme de comptabilisation de l'abandon de loyer durant la période critique du Covid, les SCI à l'IS continuent de déclarer les loyers abandonnés mais en extournent exceptionnellement le produit à travers la comptabilisation d'une charge relative à l'abandon de loyer. L'opération est donc neutre sur le résultat d'exploitation imposable. Pour les personnes physiques qui intègrent les loyers dans la déclaration de revenu n°2044 c'est encore plus simple, ils n'ont pas lieu de déclarer les loyers sur lesquels ils ont consenti un abandon. Même chose pour les SCI à l'IR sur leur déclaration de revenu n°2072.

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Qu'en est-il des charges qui pèsent sur la rentabilité locative et que les propriétaires bailleurs déduisent habituellement de leur déclaration (travaux de toiture ou façades et autres réparations touchant au bâti, intérêts sur les emprunts, frais de gestion locative) ? Les propriétaires bailleurs peuvent continuer à abattre ces charges pendant la période (15 avril 2020 - 30 juin 2021) où l'abandon de loyers a été comptabilisé. Les dépenses locatives (appelées aussi charges locatives ou charges récupérables) qui sont acquittées par le bailleur continuent d'être répercutées sur les preneurs à bail et viennent s'additionner aux loyers commerciaux.

De façon classique, le bail commercial encadre les relations entre le bailleur propriétaire du local commercial et l'exploitant locataire qui le loue au sens des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce. Toutefois l'alinéa 12 de l'article 39 du CGI établit une présomption de liens de dépendance en cas de participations croisées entre la SCI du bailleur et la SARL de l'exploitant commercial, ou alors si les deux structures dépendent toutes deux d'un tiers. D'après ma compréhension, les liens de dépendance n'interdisent pas la déductibilité de l'abandon de loyer mais il est préférable de consulter un professionnel de la gestion immobilière sur ce point, ou un avocat conseil en matière immobilière.

Lorsqu'il existe un lien de parenté entre l'exploitant locataire du local commercial et le bailleur propriétaire, les dispositions relatives à l'abandon de loyer et sa comptabilisation dépendront de l'état de la trésorerie du locataire. Cette notion est soumise à l'appréciation du juge ou de l'administration fiscale. Il serait malvenu pour un preneur et un bailleur ayant des liens de parenté de détourner le sens du dispositif sans pour autant justifier de problèmes de trésorerie. Il vaut mieux établir un plan de trésorerie prévisionnel ainsi qu'un tableau de flux de trésorerie pour justifier l'accès au dispositif.

Terminons par le fameux mois de novembre 2020 et les loyers abandonnés occasionnant un crédit d'impôt aux bailleurs renonçant à leur créance de loyer sur ce mois.

La période concernée est celle du second confinement (à partir du 30 octobre 2020) et les locaux commerciaux doivent avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public : CHR (cafés, hôtels, restaurants), secteurs de l'évènementiel et de la culture. Les preneurs concernés ne peuvent ni être en difficulté dans les termes du réglement communautaire 651 (17 juin 2014), ni être en liquidation judiciaire. Le crédit d'impôt consenti est de 50 % du total des renonciations de loyer. Il existe des cas particuliers pour lesquels un professionnel de la gestion immobilière pourra vous orienter sur ce point.

Les locataires exploitants bénéficiant de la mesure n'oublieront pas que la renonciation de loyer dont ils ont bénéficié de la part de la SCI signataire du bail commercial doivent considérer cette renonciation comme un avantage imposable. La jurisprudence du Conseil d'Etat (décision n°404161 du 2 mai 2018) dispose que l'abandon de créances de loyer dispense de TVA. Il n'y a pas de TVA collectée sur un loyer abandonné, donc rien à déclarer si la SCI a l'option de TVA à l'encaissement. Si le bailleur a opté pour la TVA à la facturation, l'exigibilité étant due à l'émission de la facture la renonciation doit avoir lieu AVANT émission de la facture de loyer. Consulter un comptable spécialiste de gestion immobilière reste le meilleur atout si votre SCI est dans ce cas.

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Aix en Provence, le 22 juin 2021

Michel Campillo

Michel Campillo Michel Campillo, consultant d'entreprise
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